Plus values immobilières

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Homme blanc, Breton, catholique et hétérosexuel. Accessoirement économiste et Conseiller auprès de chefs d'entreprises. Créateur (entre autres) du site d'information économique MaVieMonArgent.info, du site d'observation de la corruption tous-pourris.fr et de quelques autres...

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 Un point complet sur les régimes fiscal des plus values immobilières

Après tous les chamboulements de ces deux dernières années, les projets divers et variés adoptés, refusés ou amendés, il est temps de faire le point sur ce qui est en vigueur concernant les plus values immobilères (au moins pour l’année 2013…)

Les plus values de cession de biens ou de droits immobiliers

Les plus-values générées lors de la cession de biens ou droits immobiliers (cela concerne les résidences secondaires et locatives, les terrains non bâtis et les parts de SCI) bénéficient d’un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième année de détention.

Voici le tableau de l’abattement correspondant au nombre d’années de détention:

Durée de détention Taux d’abattement (%)
0 à 5 ans 0%
6 ans 2%
7ans 4%
8 ans 6%
9 ans 8%
10 ans 10%
11 ans 12%
12 ans 14%
13 ans 16%
14 ans 18%
15 ans 20%
16 ans 22%
17 ans 24%
18 ans 28%
19 ans 32%
20 ans 36%
21 ans 40%
22 ans 44%
23 ans 48%
24 ans 52%
25 ans 60%
26 ans 68%
27 ans 76%
28 ans 84%
29 ans 92%
30 ans 100%
L’abattement total n’est donc désormais acquis qu’à la trente et unième année, contre la seizième précédemment. Concernant les terrains à bâtir, le gouvernement a vu retoquée sa volonté de les exclure de tout abattement. Rien ne dit qu’il n’essaiera pas de placer cette disposition, libellée différemment, au détour d’une loi ou d’une autre. Il convient donc d’être prudent.

Les plus values sur résidence principale

Les plus values réalisées sur la vente de votre résidence principale demeurent exonérées.
Il faut néanmoins faire attention aux points suivants:
Pour que votre résidence principale soit reconnue par l’administration fiscale comme telle, vous ne devez pas l’avoir louée ou prêtée, même quelques mois (cela concerne les personnes qui, ayant trouvé du travail loin de leur domicile attendent quelques mois avant de se résoudre à vendre et louaient ou « prêtaient » leur domicile afin de ne pas avoir double charge de logement.). Il n’y a désormais absolument plus de tolérance. De même concernant le délai de vente. En théorie, aucun délai maximum pour la réalisation de la cession ne peut être fixé et l’administration fiscale est censée tenir compte des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et de la diligence mise par le contribuable pour la vente de son bien… Dans les faits, si il y a encore quelques années, lorsque le marché était relativement fluide, deux ans semblaient acceptables à l’administration, en ces temps difficiles, elle a réduit le délai « acceptable » à un an…. Histoire de faire pression sur les vendeurs en espérant faire baisser artificiellement les prix de vente… Attention donc avant de transférer votre résidence principale….

Le cas particulier de la première cession d’un logement autre que la résidence principale

La plus-value que vous réalisez lors de la première cession d’un logement autre que la résidence principale est exonérée sous réserve des conditions suivantes :
– vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession ;
– vous procédez au remploi du prix de cession, dans un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, pour l’acquisition ou la construction d’un logement affecté, dès son achèvement ou son acquisition si elle est postérieure, à votre habitation principale.

Si le remploi est partiel, l’exonération de plus-value est proportionnée à la fraction du prix de cession qui est effectivement remployée.

Attention: Un décret précise les détails des mentions devant impérativement figurer sur l’acte de cession. En prenant soin de ne pas froisser votre notaire, assurez vous bien que ces mentions y figurent effectivement car l’administration ne vous fera preuve d’aucune compréhension et vous aurez beaucoup de mal à obtenir gain de cause en vous retournant contre le notaire à posteriori….

Le cas particulier des personnes retraitées ou handicapées

L’article 24 de la quatrième loi de finances rectificative pour 2011 permet aux personnes âgées et aux adultes handicapés ayant quitté leur logement pour une structure adaptée (Établissement visé au 6° et 7° de l’article L312-1 du CASF) et qui décident de vendre leur maison pour couvrir les frais de résidence, de conserver le régime d’exonération de plus-value lié à la résidence principale pendant un délai maximal de deux ans dès lors qu’au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession :
– leur revenu fiscal de référence n’excède pas certaines limites (cf article 1417-II du CGI) (tableau synthétique de l’administration)
– ils n’étaient pas passible de l’ISF au titre de 2010 pour une cession en 2012.

Les personnes titulaires de la carte d’invalidité, accordée aux personnes incapables d’exercer une profession et à celles qui, en plus, sont dans l’obligation d’avoir recours à une tierce personne pour effectuer les actes de la vie quotidienne (art. L 341-4 du code de la sécurité sociale, 2ème et 3ème catégorie), bénéficient également d’une exonération de leur plus-value. Sous réserve de remplir les mêmes conditions que les retraités.
Par exemple, un retraité ou une personne titulaire de la carte d’invalidité (2ème ou 3ème catégorie), célibataire, a réalisé une plus-value lors de la vente d’un appartement en 2012.
Cette cession est exonérée si, en 2010  son revenu fisal de référence était inférieur à 10 024 €  majoré de 2 676 € par demi-part supplémentaire et si ce redevable n’était pas passible de l’ISF en 2010.

Attention: Exactement comme dans le cas de la résidence principale cité plus haut, pour ouvrir droit au bénéfice de l’exonération, l’ancienne résidence principale du cédant ne doit avoir fait l’objet d’aucune occupation depuis que le bien a cessé de constituer sa résidence principale. Il ne doit être ni loué ni mis à la disposition gratuite d’un tiers, y compris pour une courte période. Par contre, l’exonération n’est pas remise en cause si les membres du foyer fiscal du cédant (conjoint ou personnes à charge) ou son concubin, qui résidaient dans le logement au jour de son départ, ont continué à occuper le logement alors que le cédant n’y résidait plus.

Cette exonération s’applique aux titulaires de pensions de vieillesse ou de carte d’invalidité, sauf le délai de réalisation du bien qui devient commun, c’est à dire un an.

Le cas particulier des non-résidents

Certains non-résidents peuvent bénéficier d’une exonération s’appliquant aux plus-values réalisées lors de la cession d’immeubles, parties d’immeubles ou droits relatifs à ces biens qui constituent l’habitation en France des personnes physiques, non résidentes en France, ressortissantes d’un Etat-membre de l’Union Européenne, dans la limite d’une seule cession, à la double condition cumulative

  • que le cédant ait été domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans avant la cession, quelle que soit la période
  • qu’il ait eu la libre disposition du bien depuis le 1er janvier de l’année précédant la cession.

Le cas particulier des remembrements et des expropriations

La plus-value réalisée à l’occasion d’une expropriation (avec une déclaration d’utilité publique) est exonérée. Une condition : l’indemnité d ‘expropriation doit être intégralement employée, dans les douze mois de sa perception, à l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou plusieurs immeubles (même hors du territoire national).

Les plus-values constatées à l’occasion d’un remembrement sont également exonérées.

Le cas particulier des cessions inférieures à 15 000€

La plus-value réalisée à l’occasion d’une cession d’un montant inférieur ou égal à 15 000 € est totalement exonérée.

Ce plafond de 15 000 € est calculé sur la valeur du bien ou de la partie de bien en pleine propriété et s’apprécie pour chaque cession.
Si vous réalisez plusieurs cessions dans une même année, les plus-values réalisées sont exonérées si le montant de chaque cession est inférieur à 15 000 €.

Attention: Dans le cas de cession de plusieurs parcelles contiguës à un même acquéreur dans la même année, c’est le montant de la vente globale qui est retenue par l’administration.

Dans le cas d’une vente démembrée, de la nue-propriété ou d’un usufruit, il faut tenir compte de la valeur en pleine propriété du bien pour apprécier le seuil de 15 000 €.
Ainsi, lors de la vente de la nue-propriété ou l’usufruit d’un bien, vous devez ajuster le prix de cession afin de déterminer une valeur en pleine propriété.Ce calcul est établi en fonction du barème légal en vigueur, selon l’âge de l’usufruitier (Barème de l’administration).

Exemple : vente de la nue-propriété d’un terrain pour 12 000 €.
Pour savoir si votre plus-value est exonérée, vous devez calculer la valeur du terrain en pleine propriété. Si l’usufruitier a 62 ans, la valeur de la nue-propriété d’un bien est estimé à 60 % de sa valeur en pleine propriété et l’usufruit à 40 % (cf barème légal). Ainsi, pour un bien d’une valeur en pleine propriété de 20 000 €, la nue-propriété est égale à 12 000 € et l’usufruit est égal à 8 000 €. La valeur de la pleine propriété étant supérieur à 15 000 €, la plus-value réalisée sera soumise à l’impôt sur les plus-values au taux de 19% auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 13,5 %.

Dans le cas d’une vente en indivision, le seuil de 15 000 € est calculé en fonction de chaque quote-part et non sur le prix global de la cession.Vous n’êtes donc pas taxé si la vente de votre quote-part est inférieure à 15 000 €. Même si la cession de l’ensemble des quotes-parts est supérieure à ce seuil. Cela s’applique aussi dans le cas des quote-parts détenues par des époux y compris en cas de mariage sous le régime de la communauté légale ou conventionnelle.

Le cas particulier des cessions de droit à surélévation

L’article 42 de la quatrième loi de finances rectificative pour 2011, prévoit une exonération des plus-values de cession de droits de surélévation réalisées par des personnes physiques entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2014 en vue de la réalisation de locaux destinés à l’habitation.

Attention: Le bénéfice de l’exonération est subordonné à l’engagement du cessionnaire de réaliser et d’achever un local d’habitation dans un délai de quatre ans suivant la cession. Veillez bien à ce que cette plus value particulière dans le cadre de la vente soit bien mentionnée comme telle dans l’acte de cession (surveillez votre notaire…)

Le cas particulier des partages avec soulte

Lorsqu’il est effectué à charge de soulte et qu’il porte sur des immeubles ou des droits immobiliers, le partage donne lieu, en principe, à l’imposition de la plus-value réalisée par les copartageants autre que l’attributaire, dans les conditions prévues aux articles 150 U et s. du CGI.

Sauf s’il s’agit de partage effectué entre les membres originaires d’une indivision, de leurs conjoints, des ascendants, des descendants ou des ayants droit à titre universel de l’un ou plusieurs d’entre eux. Sont donc concernés les indivisions successorales, conjugales, entre concubins, entre pacsés et d’un manière générale aux partages portant sur des biens acquis par voie de donation-partage.

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