Perspectives du marché de l’immobilier
La situation du marché de l’immobilier mérite attention:
Si les taux d’emprunt ont légèrement baissé en octobre, et ce pour la première fois depuis le quatrième trimestre de l’année dernière, il serait faux d’interpréter ce repli comme la conséquence d’une diminution du coût des ressources des établissements bancaires. Il semble être plutôt du à un phénomène lié aux contraintes de la réforme Bâle III qui imposent que les banques surveillent leurs fonds propres et, du coup, veillent à prendre le moins de risques possibles. Dès lors, elles prêtent plus fréquemment à des ménages aisés, qui n’ont pas besoin s’endetter beaucoup ou sur de longues durées. Cette baisse de taux est donc plutôt à rapprocher de la part des emprunteurs de moins de 35 ans dans l’ancien (descendue à 47,6 % en 2011 contre 52,3 % en 2009) et à l’apport personnel des ménages, en progrès constant.
Cette tendance a toutes les chances de se poursuivre, voire de se renforcer. Les banques vont continuer à se montrer très exigeantes en matière de taux d’endettement, d’apport personnel, et de durée d’emprunt, et ce, au détriment des primo-accédants, pour qui il sera de plus en plus difficile d’accéder au crédit. D’autant que, dans un souci de privilégier leurs marges, les banques ne vont certainement pas poursuivre leur baisse de taux. Une telle politique engendre forcément un recul du marché.
Ce recul, nous pouvons déjà le constater au troisième trimestre de cette année. En volume, après correction de l’effet prix des logements, les crédits accordés à l’ancien accordés durant cette période ont baissé de 16,1 % par rapport au troisième trimestre 2010. Un nouveau recul d’ampleur similaire est attendu au quatrième trimestre, la production de crédit immobilier des banques devant alors plafonner à 155 milliards€ cette année, en baisse de plus de 8 % par rapport à 2010.
Deux mesures récentes devraient amplifier le phénomène. Au premier semestre 2011, 75 % des biens achetés à l’aide d’un PTZ+ l’ont été dans l’ancien. La suppression du PTZ+ dans l’ancien risque donc d’accélérer la chute des transactions. Le nombre de ventes pourrait rapidement redescendre vers le seuil des 500 000 par an, qui correspond au point bas de la crise de 2008-2009. Peut-être pas dès 2012, mais très certainement en 2013. D’autre part, il faut être conscient que la suppression du Scellier au 31 décembre 2012 sera un coup très dur pour le secteur, et que le nombre de mises en chantier de logements locatifs privés devrait chuter de 40 % par rapport à aujourd’hui, à un niveau de l’ordre de 30 000 à 35 000 par an.
Ces éléments laissent craindre un plongeon de la production du crédit immobilier des banques aux alentours de 130 milliards€. Cela voudrait dire une chute de 16% et les prémisses d’une double crise, économique et sociétale.