Le marché de l’immobilier en légère baisse en IdF



Le réseau MeilleursAgents.com publie la 35ème édition de son baromètre mensuel des prix de l’immobilier résidentiel à Paris et en Île-de-France.

Le marché immobilier du début 2012 ne ressemble pas à celui du début 2011. Il y a moins de vendeurs, moins d’acheteurs (-30%), les délais de vente ont doublé et les négociations sont redevenues la norme. Par contre, si les volumes et les prix sont orientés à la baisse, le marché est encore assez fluide. Il n’est pas bloqué comme durant l’hiver 2008-2009.

Ce simple ralentissement a des causes qu’il est aisé d’analyser:

• Le PTZ+, qui a contribué au financement de près de 40% des achats immobiliers dans l’ancien en 2011 et dont la suppression en 2012 a des conséquences très sensibles sur le nombre d’acheteurs solvables.
• Les banques sont de plus en plus exigeantes pour accorder des crédits immobiliers.
• Le contexte général actuel de récession et d’incertitude sur l’emploi dissuade de nombreux ménages de s’engager dans des projets immobiliers.
• Le durcissement de la fiscalité a sérieusement rafraîchi les ardeurs des investisseurs.

MeilleursAgents.com estime, au regard de ces éléments, à environ 30% la baisse d’acheteurs actifs sur le marché ces derniers mois. D’autre part, les acheteurs encore solvables, même s’ils bénéficient d’excellentes conditions de financement (taux de 3,97% en moyenne dans l’ancien), espèrent que les baisses de ces derniers mois vont se poursuivre et estiment, à tort ou à raison, avoir tout le temps pour trouver la bonne affaire dans les meilleures conditions. Côté vendeurs, après l’afflux de transactionsvisant à échapper au couperet fiscal du 1er février, c’est plutôt l’attente et le réseau d’agences estime leur baisse à environ 20%. Quelles que soient les raisons invoquées par les uns ou par  les autres pour attendre, les prix sont encore élevés, et cette stratégie d’attente n’est pas toujours justifiée.

Avec moins d’acheteurs, moins de vendeurs et des prix orientés à la baisse, le volume de transactions ne peut que diminuer de -15 à -20% en Île-de-France. Ce chiffre est corroboré par l’étude Crédit Logement1 qui a constaté de son côté une diminution de 25,7% en glissement annuel de la production de crédits immobiliers au mois de janvier dernier.

Néanmoins, il fort peu probable de voir la situation se dégrader vraiment. Dans le contexte macro économique incertain que nous connaissons, les Franciliens sont attirés par la pierre, valeur refuge par excellence qui permet de mettre à l’abri à la fois sa famille et son argent. Malgré des prix élevés, l’immobilier restera durablement un actif désirable et désiré

C’est donc un sixième mois de baisse depuis juillet 2011 que nous constatons:

À Paris, les prix ont ainsi reculé de -0,4% en janvier dernier et de -3,4% depuis juillet 2011. En Île-de-France, on constate un effritement généralisé des prix. En moyenne, la petite couronne voit ses prix baisser de -0,5% et la grande couronne de -0,6% en janvier. Le prix moyen constaté a baissé de -1,2% dans les Hauts-de-Seine (92) et de -0,2% dans le Val-de-Marne (94). Seule la Seine Saint Denis (93) parvient à maintenir ses prix moyens avec +0,1%.

Par contre, à Paris, la baisse de -0,4% impacte différemment les petites et les grandes surfaces:

Alors que les grands appartements de 3 pièces et plus voient leurs prix diminuer en moyenne de seulement -0,1% en janvier, les studios et deux pièces baissent de -0,7%.  Jusqu’à présent, les petits appartements avaient plus progressé et mieux résisté que les grands. Cette forte baisse s’explique par le durcissement de la fiscalité sur les plus values, sur les loyers des petites surfaces, les récentes mesures de la municipalité parisienne, qui réduisent l’attractivité de ces biens pour les investisseurs. La demande demeure pour les primo-accédants, à condition qu’ils bénéficient d’excellentes modalités de financement et qu’ils satisfassent les critères de solvabilité exigés par les banques.