Immobilier: Du nouveau dans calcul de la plus value

La Cour administrative d’appel de Nantes vient de rendre une décision très importante en matière de plus-value immobilière. A l’encontre de l’administration fiscale, la Cour estime qu’un contribuable peut, pour le calcul de la plus-value, majorer le prix d’acquisition, du coût des matériaux personnellement achetés dans un magasin et installés par une entreprise.

Précisons d’abord que cette décision ne vise que la situation de travaux réalisés après l’achèvement de l’immeuble (tous travaux réalisés avant l’achèvement sont réputés inclus dans le prix).

1. Majoration du prix d’acquisition pour dépenses de travaux : rappel des règles en vigueur:

Il ressort des dispositions de l’article 150 VB-II 4° du CGI que « les dépenses de construction, de reconstruction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure viennent en majoration du prix d’acquisition lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives ». Il ressort de ce  texte que pour être pris en compte dans le calcul de la plus-value, les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise, ce qui, de fait, exclut :

• Les travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne salariée directement
• Le coût des matériaux achetés par le contribuable même si leur installation est effectuée par une entreprise.

Les dépenses liées à l’installation des matériaux facturées par l’entreprise sont en revanche prises en compte en majoration du prix d’acquisition, toutes conditions étant par ailleurs remplies (Instruction fiscale du 14 janvier 2004, BOI 8 M-1-04, fiche n°5).

2. Le cas spécifique sur lequel la Cour de Nantes a statué:

Lors de la revente d’une maison qu’il avait acquis 5 ans plus tôt, M.X a réalisé une plus-value immobilière qui s’est réduite comme peau de chagrin du fait de l’intégration, dans le prix d’acquisition de la maison, du coût de divers travaux.

Estimant que certains des travaux invoqués ne pouvaient être retenus pour l’application de l’article 150 VB-II 4° du CGI, l’administration a remis en cause le calcul de la plus-value de cession.

Le TA de Caen ayant rejeté sa demande tendant à la décharge partielle de l’imposition de la plus-value, M.X a interjetté appel du jugement. C’est dans le cadre de cet appel que la Cour Administrative d’Appel de Nantes a statué.

3. Les décisions de la Cour de Nantes:

C’est dans un considérant de principe que nous trouvons la partie intéressante. En effet, la Cour retient une interprétation de l’article 150 VB-II-4° du CGI différente de celle de l’administration fiscale. Voici ce que dit la Cour: « si l’administration soutient, qu’au même titre que le coût des travaux réalisés par le contribuable lui-même ou par une tierce personne autre qu’une entreprise, ne peut être pris en compte le coût des matériaux achetés par le contribuable alors même que leur installation est effectuée par une entreprise, les dispositions précitées de l’article 150 VB du CGI ne font pas obstacle à ce que le prix d’acquisition de matériaux et celui de leur pose soient pris en compte lorsque les matériaux ont été achetés par le contribuable à une entreprise et installés par une autre entreprise ».

Clairement, sur la base de cet arrêt, nous pourrons désormais, pour le calcul de la plus-value, majorer le prix d’acquisition, du coût des matériaux personnellement achetés dans un magasin de bricolage et de leur pose, dès lors que celle-ci aura été exécutée une entreprise.

C’est donc bien un coup de canif important que les juges nantais viennent de porter à l’Instruction fiscale du 14 janvier 2004. Gageons que de procédure en procédure nous obtiendrons petit à petit que tous les travaux soient pris en considération. Il faudra du temps, mais le « bon sens » triomphera.

Attention:

Soyez extrêmement vigilant quant au libellé de la facture par l’entreprise. Il devra bien y être précisé que les matériaux posés ont été par vous acquis. L’administration ne tolérera pas « d’à peu près » 🙂