Acheter un bien occupé, bon ou mauvais plan?

Si l’achat d’un bien occupé peut présenter de nombreux avantages, il n’est pas sans risques, notamment depuis les nouvelles dispositions Duflot…

Le premier avantage, et il est important, qu’il y a à acheter un bien déjà occupé est le rendement locatif. En effet, vous profitez d’une décote à l’achat par rapport à un logement libre. Décote variant de 10 à 25% par rapport au prix libre. Dans certains cas, personne âgée de plus de 70 ans, loyers de 48, vente « à la casse », cette décote peut s’élever à 50%!

Second avantage, cet achat vous évite de chercher un locataire et de vous exposer à une période plus ou moins longue de vacance pendant laquelle aucun loyer ne rentre alors qu’il vous faudra déjà rembourser votre crédit.

Troisième avantage, vous n’avez pas à débourser de frais de mise en location et de ­rafraîchissement, comme c’est souvent le cas lorsque vous achetez un logement vide.

Quatrième avantage, votre banquier sera content. En effet, la présence d’un locataire est pour lui la quasi garantie de revenus dès le premier mois car les banquiers apprécient que leur emprunteur perçoive dès l’acquisition des loyers dont ils exigent toujours la domiciliation.

Bien sûr, il vous faudra vérifier le sérieux de la personne en place. Malheureusement, il n’y a pas trente six solutions légales. Vous devrez exiger du vendeur ou de son administrateur de biens un relevé de compte de bail sur plusieurs mois, afin d’être certain que le locataire est à jour dans le ­paiement de ses loyers et le faire mettre en annexe à l’acte. En cas de vendeur particulier gérant lui-même son bien, vous serez avisé de lui demander ses relevés bancaires, afin d’éviter tout risque de fraude.

Attention, parmi les réjouissances dont nous gratifie le projet de loi Alur de Madame Duflot, un article stipule qu’il ne sera plus possible de donner congé pour vente ou pour reprise jusqu’à la fin du premier renouvellement du bail en cours lors de l’achat. En clair, si vous achetez à un particulier un bien occupé avec un an restant à courir, vous ne pourrez donner congé pour vente qu’à la fin de la quatrième année! (sept ans si vous achetez à une personne morale, les baux étant dès lors d’une durée de six ans). Néanmoins, si l’appartement est loué dans le cadre de la loi de 1989, il est possible de le ­récupérer au terme du bail, sous certaines conditions, pour loger un enfant ou pour son usage personnel. Par exemple, si l’on recherche un pied-à-terre ou si l’on souhaite acquérir sa résidence principale alors que l’on dispose d’un logement de fonction. Cette disposition est particulièrement pratique lorsque l’on a à gérer le logement d’enfants dont on prévoit les études supérieures.

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