Plus-values immobilières : les cas d’exonération fiscale

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Thibault Fingonnet

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exoneration-pv-immo1Il y a possibilité d’échapper, sous certaines conditions, à l’imposition sur les plus values…

Vendre un logement ou un terrain à bâtir n’est pas obligatoirement synonyme d’imposition de la plus-value immobilière. Au-delà du cas de la résidence principale, le Code général des impôts prévoit certaines exonérations fiscales spécifiques.

L’imposition des plus-values immobilières fait souvent râler les vendeurs d’un bien immobilier ou d’un terrain à bâtir. La taxation est élevée (34,5%), le régime fiscal s’avère particulièrement complexe (voir ici), notamment au regard des abattements pour durée de détention, et il faut patienter plus de 30 ans pour bénéficier d’une exonération fiscale totale. Autant dire que la fiscalité n’est pas du côté des vendeurs.

Il existe cependant plusieurs situations dans lesquelles la plus-value « imposable » perçue par le vendeur est exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Les cas suivants sont visés par la loi et notamment par l’article 150 U du Code général des impôts.

Les plus-values immobilières tirées de la vente d’une résidence principale sont complètement exonérées de toute fiscalité, en toutes circonstances. Il n’existe aucune dérogation à cette règle. En d’autres termes, une large majorité des ventes de maisons et d’appartements échappent à cette fiscalité.

Les biens de faible valeur échappent également à l’imposition des plus-values immobilières. Il peut s’agir d’un parking ou d’un garage par exemple. Le plafond d’exonération est doublé à 30.000 euros si le bien est cédé par un couple.

Dans ce cas de figure, la plus-value n’est pas imposée dès lors que le vendeur vend un logement pour la première fois de sa vie, n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre dernières années et s’engage à réinvestir tout ou partie de la plus-value dans l’achat ou la construction de sa résidence principale dans un délai de deux ans. Le logement cédé peut être une résidence secondaire, un bien reçu en héritage ou encore un investissement locatif. En revanche, l’exonération n’est pas accordée aux vendeurs d’un terrain ou d’un local professionnel.

Seule la fraction du prix de vente réinvestie pour l’acquisition de la résidence principale est exonérée de fiscalité.

Attention : au cours de sa première lecture du projet de loi de finances pour 2017, l’Assemblée nationale a supprimé cette exonération. Néanmoins, les députés ont rebroussé chemin en deuxième lecture et ont finalement choisi de la conserver. Elle est ainsi maintenue en 2017.

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Une exonération fiscale est accordée dans cette situation si plusieurs conditions sont remplies. Le vendeur doit ainsi ne pas être redevable de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF), c’est-à-dire que son patrimoine net taxable doit être inférieur à 1,3 million d’euros. De plus, son revenu fiscal de référence (RFR) ne doit pas dépasser 10.697 euros pour une personne seule et 16.409 euros pour un couple soumis à imposition commune. Les seuils de revenus à retenir sont les mêmes que ceux utilisés pour déterminer les exonérations de taxe d’habitation.

L’exonération n’est accordée que si le logement constituait la résidence principale de la personne hébergée en centre spécialisé, qu’il n’a pas été occupé depuis son départ et que la vente intervient dans un délai de deux ans après son entrée dans l’établissement.

Le RFR du vendeur ne doit par ailleurs pas dépasser 25.155 euros ou 35.658 euros pour un couple soumis à imposition commune. Il s’agit des seuils utilisés pour déterminer les contribuables bénéficiant d’un plafonnement de taxe d’habitation.

En outre, la condition de non-imposition à l’ISF évoquée dans le cas précédent s’applique également à cette situation.

Les non-résidents européens* qui vendent un logement et qui ont été domiciliés fiscalement en France au moins deux années consécutives à n’importe quel moment avant la transaction peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value dans la limite de 150.000 euros.

La vente doit intervenir avant le 31 décembre de la cinquième année suivant l’expatriation du propriétaire. Cette condition de délai disparaît dès lors que le vendeur a la libre disposition du bien depuis au moins le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession.

A savoir : les non-résidents peuvent utiliser ce mécanisme fiscal à une seule reprise et pour la vente d’un seul logement.

Lorsque les bénéficiaires d’une succession reçoivent un bien immobilier en héritage d’un parent décédé, ils en deviennent propriétaires en indivision. Ils peuvent alors céder leur quote-part de la propriété aux autres membres originaires de l’indivision, à leurs conjoints ainsi que des ascendants, descendants ou ayants-droit à titre universel de l’un d’entre eux. Et ce, sans payer d’impôt sur la plus-value immobilière perçue.

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A savoir : les partages entre conjoints, partenaires de Pacs et concubins au sein d’une indivision conjugale sont également exonérés de toute fiscalité sur les plus-values immobilières. Les concubins doivent avoir acheté le bien durant leur concubinage pour bénéficier de cette exonération fiscale, contrairement aux conjoints et partenaires de Pacs pour qui l’acquisition peut précéder l’union.

Cette exonération fonctionne également dans des conditions similaires si l’indivision résulte d’une donation-partage. « Les biens reçus par tout autre type de donation ne sont pas éligibles à l’exonération », précise le Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP-Impôts).

Un propriétaire exproprié sur décision administrative suite à la publication d’une déclaration d’utilité publique peut échapper à toute taxation de la plus-value touchée à cette occasion. Pour ce faire, il doit remployer l’intégralité de l’indemnité d’expropriation versée par les pouvoirs publics pour acheter, faire construire ou agrandir un ou plusieurs biens dans un délai d’un an à compter du versement.

Les propriétaires qui vendent un bien à un organisme HLM afin que celui-ci puisse construire des logements sociaux peuvent échapper à l’impôt sur la plus-value. Il en va de même si la vente se réalise au profit d’une collectivité locale afin que celle-ci cède la propriété à un organisme HLM.

Plus largement, l’exonération concerne également toutes les transactions dans lesquelles l’acheteur, quel qu’il soit (un promoteur immobilier par exemple), s’engage à construire des logements sociaux. Dans ce cas précis, « l’exonération est calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux construits par rapport à la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier », mentionne le Code général des impôts.

Cette exonération concerne uniquement les transactions faisant l’objet d’un avant-contrat (promesse ou compromis de vente) signé avant le 31 décembre 2016. La vente doit être officialisée avant la fin de l’année 2018.

Un propriétaire peut céder un droit de surélévation sur son immeuble, c’est-à-dire un permis de construire des étages supplémentaires, sans payer d’impôt sur la plus-value. L’acheteur doit alors s’engager à utiliser ce droit pour construire des logements dans un délai de quatre ans.

*Ressortissant d’un Etat membre de l’Union européenne ou d’un autre Etat partie à l’accord sur l’Espace économique européen.

Source: Tout Sur Les Impôts

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