L’immobilier locatif victime de la crise

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Homme blanc, Breton, catholique et hétérosexuel. Accessoirement économiste et Conseiller en gestion de patrimoine. Créateur (entre autres) du site d'information économique MaVieMonArgent.info, du site d'observation de la corruption tous-pourris.fr et de quelques autres...

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Les loyers baissent, pourtant, le marché locatif a tendance à se tendre…

L’excellente étude Clameur des marchés locatifs vient de sortir. Plusieurs points méritent d’être relevés.

mobilité résidentielle en 2014Tout d’abord, la mobilité résidentielle, qui fait le marché, est en baisse. En forte baisse. Quels sont les éléments constitutifs de cette mobilité? L’emploi. Il n’y a plus de région en France où l’emploi se développe de telle manière à attirer de nouveaux résidents. L’opportunité. Déménager génère des coûts. Même si un certain nombre de familles sont prêtes à des sacrifices pour des raisons sociologiques (nouvelle adresse permettant d’échapper à l’établissement scolaire imposé par la carte, se rapprocher d’un lieu de travail, se rapprocher de transports en commun….), le niveau de vie baissant et le poste logement restant le premier poste du foyer, les économies le touchent aussi. Non renouvellement de bail. Les propriétaires sont aussi enclins au conservatisme. La multiplication des impayés totaux ou partiels, les dégradations, l’augmentation de la fiscalisation des revenus locatifs, les menaces sur l’encadrement des loyers et la peur suscitée par les menaces de l’ex ministre du logement quant à de possibles réquisitions poussent les propriétaires à jouer la carte de la prudence et à conserver les locataires qu’ils ont plutôt que de tenter l’aventure du changement. La pénurie d’offres. La chute vertigineuse de logements locatifs neufs, consécutive à la politique désastreuse de l’ancien ministre du logement, pousse bien évidemment au statu quo. Tous ces facteurs conjugués ont créé un immobilisme. 

Corollaire du point précédent, toujours selon les données de l’observatoire Clameur des marchés locatifs privés, le niveau de la vacance locative (soit le temps pendant lequel un logement reste vide entre deux locations) est aujourd’hui de 8,1 semaines en moyenne. Sur un an, cela équivaut, pour les propriétaires, à une perte de 4 % sur le montant des loyers perçus. Sur la période 2008-2014, la vacance locative a progressé de 23,1 %, soit une hausse de 4,3 % en moyenne chaque année.

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Cette atonie du marché peut elle être imputée au niveau des loyers? Clairement non, puisque ceux ci ne cessent de baisser. Ils baissent dans certaines régions ou villes de manière importante ou de manière relative dans le sens où leur évolution est inférieure à celle du coût de la vie.  Certains affirmeront que cette modération ou baisse des loyers n’est pas suffisante puisqu’ils réclament la mise en place du régime de « blocage » des loyers… Parmi les plus acharnés, le maire de Lille. Il est vrai que Lille est la ville de France où les loyers continuent d’augmenter. L’exception. Cela est du à des circonstances très particulières, à un contexte spécifique. Le TGV a mis Lille à une heure de Paris, la métropole rayonne au delà de la France, la ghettoïsation de certaines des communes périphériques poussent les Français moyens vers le centre. Il n’empêche que l’activité urbanistique et immobilière est, depuis dix ans, source de revenus réguliers et important pour la ville, qui s’est bien gardée de réinvestir pour accroître l’offre et maintenir les prix… C’est toujours plus facile de profiter du « pouvoir » dont on dispose pour spolier autrui que pour s’imposer la rigueur de la gestion.

variation des loyers 1998-2014

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