Entre le fort et le faible, l’acte authentique ruine et l’acte sous seing privé protège 

The following two tabs change content below.

Vincent Lecoq

Vincent Le Coq est maître de conférences, porte parole du collectif Non/Taire et responsable local d'Anticor, l'association anti-corruption. Recalé à l'examen notarial, il a entrepris une enquête minutieuse et argumentée sur le petit monde des Notaires de France, ses règles, ses mœurs, ses coutumes. De cette enquête est né un livre, "Manifeste contre les notaires" que vous pouvez trouver sur la librairie en ligne de MaVieMonArgent.

L’acte authentique coûte cher, peut, comme dans le cas de l’affaire Apollonia, se retourner contre vous. Est il une nécessité ou un archaïsme?

On connaît le slogan répété à l’envie dans chaque campagne de publicité organisée par la profession : « Le notaire rend mes projets plus sûrs ». Car la profession ne lésine pas sur les moyens et dépense à chaque campagne plusieurs millions d’euros. Un message aussi simple, sinon simpliste, serait-il si difficile à faire passer dans l’opinion ?

Plus étonnant, la chancellerie adopte, sans aucun esprit critique, la position étroitement corporative de la profession notariale. A Sophie Primas, députée (UMP), qui attirait l’attention du ministre de la Justice sur certaines insuffisances de l’acte authentique, le garde des Sceaux Michel Mercier répondit que la fonction du notaire « est de rédiger des actes authentiques dont la fiabilité permet d’assurer la sécurité des transactions juridiques » (Rép. Min. n° 99136, JOAN Q, 3 mai 2011, p. 4564).

Son prédécesseur, Michèle Alliot-Marie avait manifestement bien appris le catéchisme de la profession, lorsqu’elle déclarait lors de la séance d’ouverture du 106ème congrès des notaires : “Les notaires sont des professionnels de l’acte authentique. Ils le demeureront”.

Ainsi, prenant appui l’un sur l’autre pour mieux trouver l’équilibre, le notariat et la chancellerie soutiennent depuis des décennies, au risque de radoter, qu’un contrat authentique est plus difficile à remettre en cause qu’un contrat sous seing privé. Cette insistance est pourtant rigoureusement inutile puisque l’affirmation est parfaitement exacte.

Mais la véritable question est de savoir s’il s’agit d’une bonne chose et si notariat et chancellerie ne confondent pas la fin et le moyen. En effet, on n’achète pas une maison pour passer un contrat, mais on passe un contrat pour acheter sa maison, et l’intangibilité du contrat n’est nullement un objectif en soi. Le but du régime juridique des contrats doit être de favoriser le caractère équilibré et satisfaisant pour les deux parties.
Si tel est le cas pour les deux cocontractants, aucun des deux ne souhaitera le remettre en cause, indifféremment de sa nature juridique (contrat authentique ou sous seing privé).

Examinons la pertinence du mantra de la « sécurité juridique » non pas offerte, mais vendue, et à prix d’or par les notaires (le revenu moyen des notaires s’établit à 20 000 euros par mois et le maintien de ce niveau de rémunération a conduit en 2008 /2009 au licenciement de 10 % du personnel des offices) à la lumière de l’actualité la plus récente, puisque la Cour de cassation vient le mois dernier de rendre cinq arrêts dans la saga Apollonia, vaste escroquerie qui a frappé 800 familles et porte sur un milliard d’Euros.
On rappellera que les actes de prêts ayant été passés « par devant notaire », c’est-à-dire en la forme authentique, les banques ont pu opérer des saisies immobilières sans même obtenir au préalable une décision judiciaire. En effet, en droit, l’acte authentique a la valeur juridique d’un jugement définitif.
Les emprunteurs n’ont dû leur salut qu’à une irrégularité affectant les actes de prêt qui les a privés du régime de l’authenticité.
On voit que le régime de l’authenticité permettait donc aux banques de ruiner sans recours les nombreuses victimes de l’escroquerie Apollonia et celles-ci ne doivent la préservation de leur patrimoine qu’à l’application du régime de l’acte sous seing privé.
<>L’affaire Apollonia fournit ainsi une illustration convaincante des dangers inhérents à l’acte authentique. Mais cette affaire ne constitue nullement une exception, ainsi qu’en atteste la vie des affaires qui s’est détournée de l’acte notarié depuis près de deux siècles.
>En effet, le droit commun des contrats échappe à l’authenticité sans rien perdre en qualité, ainsi qu’en atteste tous les jours le droit des affaires.
. Le droit des affaires au fil de l’histoire
Au mode de contrôle de la société civile par l’État correspond une importance corrélative de l’acte authentique, tandis que l’acte sous seing privé est le fait des sociétés auto-régulées.
L’histoire de l’émancipation de l’individu et de la reconnaissance par l’État de la valeur de l’initiative privée se double d’un recul parallèle de l’obligation de recourir à l’acte authentique dans le commerce juridique. Le droit des sociétés en offre la meilleure illustration.

Lisez aussi:  SCPI : des rendements toujours au-dessus de 4%

Le texte du code de commerce de 1807 rendait le recours au notaire obligatoire pour la constitution des sociétés. En 1966, la mission du notaire a été largement amputée par le législateur.

L’évolution des rapports de l’État et de la société civile en France depuis le début du XIXème siècle s’est ainsi traduite par la rétractation progressive du champ de l’acte authentique et une extension corrélative de celui de l’acte sous seing privé.

Dans cette perspective, la récente loi de modernisation des professions judiciaires ou juridiques du 28 mars 2011, ne fait que consacrer cette préférence des opérateurs économiques par la reconnaissance de l’acte sous seing privé.
L’évolution contemporaine du droit des sociétés vise à offrir à la vie des affaires toujours plus de souplesse, d’adaptabilité et de réactivité. Ainsi, le succès des SAS résulte directement de la liberté dont disposent leurs membres dans la détermination des règles de fonctionnement. La recherche d’efficacité a ainsi conduit ses dirigeants à simplifier la forme des assemblées qui peuvent avoir lieu par correspondance, par télécopie ou e-mail.
C’est donc à contre-courant de l’évolution générale des sociétés modernes que se plaçait en 2011 Benoit Renaud, à l’époque président du Conseil Supérieur du Notariat, lorsqu’il suggérait qu’« un président de conseil d’administration peut découvrir l’intérêt de voir le procès-verbal de son conseil d’administration dressé en la forme authentique ».
L’examen de la mise en œuvre effective de la responsabilité professionnelle des notaires révèle plus généralement la perversité du régime de l’acte authentique.
L’engagement de la responsabilité du professionnel du droit
Sur la période 2000-2005, uniquement en matière de responsabilité civile professionnelle, ont été enregistrées entre 4000 et 4500 sinistres par an (pour 4 534 offices notariaux), soit un sinistre par an et par office. L’indemnisation à la charge des compagnies d’assurances des notaires atteint un montant annuel compris entre 80 et plus de 100 millions d’euros.
Afin qu’il n’y ait pas de confusion, il s’agit ici de responsabilité civile, non de fraude. Les notaires ont coutume de justifier ces chiffres par les difficultés inhérentes à un droit de plus en plus instable et de plus en plus sophistiqué.
Pourtant, selon une étude de 2003 citée par Laurence de Charrette et Denis Boulard, un notaire est mis en cause une fois tous les deux ans, alors qu’un avocat ne sollicite son assurance qu’à deux reprises dans sa carrière, autrement dit tous les vingt ans.
Le droit serait-il plus simple et plus stable lorsqu’il est mis en œuvre par un membre du barreau ?
Il apparaît donc que la « sécurité juridique » apportée par le recours au notaire ne découle donc nullement de la qualité intrinsèque de l’acte authentique mais seulement de l’existence d’un régime de responsabilité civile professionnelle qui a, jusqu’à aujourd’hui, été en mesure de couvrir les dommages causés par la profession.
Il est toutefois permis de s’inquiéter de la viabilité d’un système dans lequel un seul sinistre (Apollonia) peut atteindre l’équivalent de dix années de sinistres et nécessaire de s’interroger sur la possibilité même pour les assurances professionnelles des notaires de couvrir durablement des dommages dont le montant est équivalent à celui que peut causer une tempête exceptionnelle (Xynthia).
Il est aujourd’hui plus qu’urgent d’engager une véritable réflexion sur l’intérêt de maintenir dans notre ordonnancement juridique l’acte authentique, c’est-à-dire un régime juridique parfaitement obsolète mais surtout intrinsèquement pervers.

Lisez aussi:  Logements neufs, la croissance s'essouffle

Vincent Le Coq, maître de conférences
Porte parole du collectif Non/taire
Auteur du livre « Manifeste contre les Notaires »

[tell-a-friend id= »1″ title= »Faites suivre »]

Avez vous lu ces articles?

12 comments

  • Dans un etat de droit, il doit exister une reference qui garanti, comme vous le dites, l’equilibre entre les parties. Ce ne peut pas etre un contrat sous seing privé donc l’acte authentique est necessaire, car, le notaire intervient alors comme un moderateur avant que la necessité du proces se fasse sentir.

    Qu’il y ait des contrats privés sinceres et equilibrés, comme des notaires vereux, c’est une evidence, mais on ne jette pas le bébé avec l’eau du bain.

    Il y a bien un gisement enorme de profits si l’acte authentique disparaissait pour des contrats privés… mais c’est une constatation actuelle. le jour ou disparait l’acte authentique public, les « contributions » aux contrats augmenteront faute de concurrence officielle, comme on l’a constaté partout où cette situation a été tranchée en faveur des contrats privés.

    … et si quelques cas (Apollonia) peuvent laisser des doutes, la raison reste claire, les reglements ne sont pas homogenes, pris en defauts, demontrant au passage que les contrats prives serait encore plus predateurs pour les plus faibles.

    En effet, nous assistons tous les jours, dans notre societé, a un retour vers la jungle et la loi du plus fort. A coup de lois scelerates votées par des representants des citoyens irresponsables… des breches se font, laissant place a des cas utilisés pour demonter un peu plus un systeme protecteur et les banques et autres requins en profitent plus que d’autres.

    Au lieu de proposer l’ouverture vers un marché lucratif du
    contrat (de soumission) renforçons le systeme public pour garantir, lorsque cela est necessaire, que le plus fort n’abuse pas le plus faible….

    Qui est le plus fort d’un jeune de moins de 30 ans qui emprunte pour acheter son appart de banlieue ou la banque internationale qui soutient le promoteur et apporte le credit?

    Je ne pense pas que vous, V Lecoq, jouiez le role de l’idiot utile, mais en se regardant le matin dans la glace, on ne peut accepter de ne raisonner « que » technique alors que l’on connait parfaitement le comportement de ceux qui ont une parcelle de pouvoir de plus que l’autre … dans un contrat!

    L’acte authentique est une garantie, une necessitée et son prix, même s’il est trop elevé et pourrait etre arbitrairement reduit, ne represente aucun obstacle…. avez vous vu les « frais de dossier » de n’importe quel organisme de credit ???

    Bonne journée chaude…

    • Notre débat est révélateur de notre opposition de principe.
      Vous entendez réduire les fraudes à des questions de personnes. « quelques cas ». Il y aurait de bon comme de mauvais notaires. Il suffirait de mieux surveiller ces derniers, etc…
      Ma position est que l’acte authentique, en lui-même, précisément parce qu’il est plus difficile à remettre en cause sur le plan judiciaire, offre aux fraudeurs la possibilité de frauder.
      Vous écrivez qu’entre un jeune de moins de 30 ans et une banque, la relation est déséquilibrée. C’est exact. Entre un moins jeune et la même banque, la situation n’est pas moins déséquilibrée.
      Vous écrivez que l’acte authentique est source d’équilibre. C’est exactement l’inverse que démontre l’affaire Apollonia.
      Un autre exemple?
      Lorsque Jacques Chirac loue son appartement rue du Bac, à la ville de Paris, à un prix d’ami. Il prend deux précautions.
      Il rend opaque la relation entre l’appartement qu’il loue et la ville de Paris (par une cascade de société filiales et sous-filiales).
      Il signe un bail en la forme authentique « par devant notaire » (ce qui est particulièrement peu fréquent, s’agissant d’un bail d’habitation).
      La forme authentique dans cette situation a pour seul objet de masquer ce qui a été qualifié de prise illégale d’intérêt s’agissant de l’appartement d’Alain Juppé.
      C’est le régime de l’acte authentique lui-même qui est en cause, pas le notaire qui le met en oeuvre.
      Je persiste donc dans mon analyse. Le régime de l’acte authentique favorise la fraude. Il faut donc le supprimer.

  • … vous aurez beau accuser l’outil … vous savez que c’est la pratique qui est condamnable. Et les notaires et leurs actes authentiques representent la legitime « concurrence » du socle de l’intelligence collective face à la predation privée (loi du plus fort)…

    S’il faut corriger le systeme, ce ne sont pas les actes authentiques qu’il faut supprimer (ni les notaires), mais, dans votre exemple Chirac, le mecanisme de societes en cascade et les ingerences de la ville de Paris…

    Merci quand même de m’avoir répondu en cette journée de vacances

    • Un autre exemple?
      Nicolas Sarkozy, maire de Neuilly, achète un appartement à titre privé au promoteur auquel il a vendu le terrain en sa qualité de maire (en consentant une notable moins value). Il s’agit incontestablement d’une fraude, et pour être plus précis, d’une prise illégale d’intérêt (le Canard enchaîné pour toutes les précisions).
      L’acte de vente, c’est ici une obligation légale, fait intervenir un notaire (au moins, probablement deux, celui de l’acquéreur et celui du vendeur)
      « socle de l’intelligence collective face à la predation privée », ce ou ces deux notaires a/ont l’obligation de refuser son/leur concours à cette vente frauduleuse.
      L’acte de vente a pourtant bel et bien été passé avec l’intervention du/des deux notaire (s).
      Les mécanismes de protection « devoir de conseil du notaire », « statut d’officier public » du même n’ont pas joué.
      Une nouvelle fois nous allons nous opposer sur le diagnostic.
      Pour vous, il s’agit certainement d’une regrettable dérive, isolée, qu’un meilleur contrôle de la profession permettrait d’éviter, etc…
      Pour moi, il s’agit d’une nouvelle preuve qu’abrité par son statut, le régime de son acte et la protection ultérieure du juge, le notaire prête trop souvent la main à une fraude.
      Je dispose de trop nombreux exemples pour que ce phénomène de contournement du droit avec l’aide du notaire puisse encore être qualifié de marginal ou périphérique.
      Il s’agit à mon sens d’une nouvelle confirmation de la nécessité d’appliquer au notariat français un régime compatible avec l’article 43 du Traité de l’Union européenne.
      Et ça tombe plutôt bien, ce que j’avais proposé en mars 2011 dans le « Manifeste » a précisément été consacré par la CJUE le 24 mai suivant.

  • Si je vous suis bien, votre proposition de 2011 n’aurait pas permis l’operation immobiliere de NS? Un acte sous seing privé aurait été plus « denonçable »?

    Je peux vous dire clairement ce qu’il se serait passé, NS aurait eu son appart gratuit au lieu de le sous payer! Les deux ne sont pas satisfaisant, mais l’intervention d’un notaire est quand même une garantie… qui s’applique pour la majorité des français qui echappent ainsi a l’arbitraire du contrat, même si quelques uns echappent a la regle commune.

    J’ai beaucoup d’interet dans un pays tres « liberal » qui applique a la lettre ce que vous preconisez…. seule la classe la plus riche s’en sort, les autres sont en permanence spoliés, leurs actes d’achat sont resiliés sous diverses raisons, plus virtuelles les unes que les autres… j’en ai même vu une, pour un terrain, annulée par une mairie pour meconnaissance du bien par l’avocat qui avait finalisé la cession!

    cela dit je vous comprends bien, mais c’est une question d’intelligence societale. La liberté n’existe que si il y a responsabilité. Qui est responsable s’il n’y a plus de notaire? Le conservateur des hypotheques? le cadastre, les communes… et quand le bien tombe dans les filets d’entreprises, il n’y a plus de retour en arriere et comme par hasard, les societes immobilieres sont tres, tres puissantes, rien a voir avec les notres.

  • Le débat qui s’instaure entre nous révèle une nouvelle fois la mécanique intellectuelle de la profession notariale.
    Je constate un fait : un homme politique fraude en recourant à un acte authentique (Nicolas Sarkozy). Un autre recourt à l’acte authentique pour frauder (Jacques Chirac).
    Vous comparez cette réalité à une situation hypothétique, dont vous définissez vous-mêmes les termes. « Nicolas Sarkozy n’aurait rien payé ».
    Et vous en tirez la conclusion que le notariat français est « moins pire » que le barreau américain.
    Le contre-exemple avancé par le notariat français est en effet toujours le même : les Etats-Unis d’Amérique.
    Comme s’il n’y avait que deux systèmes au monde.
    Le système français qui satisfait tout notaire (le revenu mensuel moyen de la profession s’élève à 20 000 euros) ou le système américain qui se passe de ce professionnel.
    En réalité, il existe de par le vaste monde de très nombreux systèmes.
    En Amérique du Nord, le Canada francophone connait le régime du notariat. Mais, bien que les notaires gagnent très bien leur vie au Québec, ils ont, c’est indéniable, une rémunération plus faible qu’en France
    En Europe même de nombreux régimes co-existent. Au Portugal, le notaire est un fonctionnaire. En Allemagne co-existent deux régimes, les notaires et les avocats-notaires. En France même, le régime alsacien-mosellan se distingue du régime de la France de l’intérieur…
    Bref, on peut tout à fait préconiser une réforme profonde de la profession notariale (c’est ma posture), sans devoir adopter nécessairement le régime des USA et les dérives que l’on connaît.
    Mais revenons à la situation que connait la France contemporaine.
    Pour ma part, je m’en tiens à des faits.
    Voulez-vous une comparaison, non pas hypothétique, mais terme à terme ?
    Selon une étude de 2003 (citée par Laurence de Charrette et Denis Boulard peu suspects de critiquer frontalement le notariat), un notaire voit sa responsabilité civile engagée une fois tous les deux ans. Un avocat, deux fois au cours de sa carrière. Il s’agit évidemment de moyennes.
    Certains notaires ont cru pouvoir rétorquer à cette affirmation que la difficulté du droit expliquait seule cette différence. Il faudrait donc conclure que le droit appliqué par les notaires est difficile et qu’au contraire le droit mis en oeuvre par les avocats est facile.
    Cette tentative « d’explication » omet un détail : s’agissant du droit des affaires, c’est la même matière qui est offerte aux deux familles de praticiens.
    J’aboutis donc toujours à la même conclusion.
    Le notariat, tel qu’il est organisé est moins performant que le barreau (ce que révèle l’engagement de responsabilité) et le régime de l’acte authentique favorise la fraude (parce qu’il s’agit d’un acte plus difficile à remettre en cause).
    Il faut donc à mon sens réformer profondément le notariat latin et supprimer purement et simplement l’acte authentique.

    • … je sais que je ne vous ferais pas changer de position, mais pour moi, c’est aussi une question de principe.

      L’etat est le fondement de notre communauté. A partir de là, cet etat a des droits regaliens qu’il doit exercer pleinement, même si une autre solution est possible est plus efficace.

      La police, par exemple, serait infiniment plus efficace s’il elle etait 100% privée, mais ce ne sera pas le cas car nous ne sommes pas disposés a marchandiser cette necessité de communauté.

      Sans en arriver a dire que le « contrat » depend aussi d’un droit regalien, les relations entre les citoyens ou les structures economiques doivent pouvoir etre assurées que l’etat offre aussi une solution legitime : l’acte authentique.

      Cela n’empeche pas, dans les domaines autorisés, d’utiliser la liberté du contrat sous seing privé.

      Dans le cadre de cette concurrence que vous souhaitez supprimer.. et je comprends pourquoi (comme la concurrence qui doit faire baisser les prix… tant qu’il existe vraiment une concurrence assumée par un service public) l’acte authentique, avec ses apparents defauts reste une base incontournable qu’il ne faut pas supprimer, au regard de la cohesion de notre modele : nous sommes une republique, avec constitution et un etat de droit.

      L’expression de ce droit ne peut pas etre delegué a une quelconque structure economique (marchande donc), même si, renoncement apres renoncement, les coups de canifs dans notre syteme font que VOUS pouvez vous poser la question – avec exemples a l’appui.

      Il faut ameliorer la qualité de notre systeme, par exemple ajuster la remuneration des notaires, leur responsabilité, leur implication et d’ailleurs il faut surement aussi impliquer dans la demarche d’autres acteurs professionnels du droit, mais il ne faut pas ceder aux illusions de qualité en abandonnant un des fondements des liens (et garanties de l’etat) qui engagent les personnes physiques et morales.

      Vous le savez bien et c’est surement cela qui vous derange, d’ailleurs vous l’exprimez bien, le « contrat » sous seing privé est plus instable (moins difficile a remettre en cause… j’oserai rajouter : par les puissants, dans une relation desequilibrée)…

      Vous comprendrez bien que cela n’est pas l’expression d’un equilibre basé sur l’intelligence societale mais d’un « equilibre si on peut dire » basé sur le rapport de force, (la loi du plus fort, la loi de la jungle)… une societé primale…

      Je vous souhaite une bon dimanche (et a ceux qui lisent nos echanges) 32,1° a l’ombre et seulement 48% d’humidité, 13:30 sur la Cote d’Azur.

      • Bonsoir,
        Votre démonstration s’articule en quatre temps.
        1 La société (à l’état de nature) est injuste, inégalitaire, etc…
        2. L’Etat a pour objet de rendre cette société plus juste, moins inégalitaire.
        3. L’Etat a confié cette mission aux notaires (par la technique de l’acte authentique) pour le domaine considéré.
        4. Il faut donc conserver les notaires dans leur statut actuel et l’acte authentique.

        Nous divergeons parce que la liaison entre 3 et 4 n’est pas démontrée. Vous vous bornez à l’affirmer.

        Pour l’écrire autrement, toute la question est de savoir si le notariat remplit sa mission. Votre réponse est oui, la mienne est clairement non.

        Le notaire le politique et la fraude?
        La Cogedim vend un appartement de 512 m2 (il n’y a pas de coquille) à Patrick Balkany à 50 % de sa valeur. Or, la Cogedim travaille beaucoup à cette époque à Levallois-Perret et, en vertu de la théorie du don et du contre-don de Marcel Mauss, cette sous évaluation (le don) devrait conduire tout juriste à s’intéresser à l’existence d’un contre-don. Un notaire valide la vente.
        Michel Roussin achète, toujours à 50% de sa valeur un terrain pour y faire construire sa maison, François Léotard achète une bastide à un prix bradé… Autant de notaires passent les actes.

        Le notaire et le faible et le fort?
        Dominique Tiberi (c’est le fils de Jean et Xavière) achète un appartement à un administrateur représentant les intérêts d’une vieille dame de 92 ans. Un notaire intervient nécessairement. Il a notamment pour mission de vérifier que le prix est juste. Or, vous l’aviez deviné dès le début, Dominique Tiberi fait une excellente affaire.
        La tempête Xynthia a révélé l’existence de nombreuses ventes de terrains inondables passées par des notaires. Où était l’obligation de conseil?
        L’affaire Apollonia a révélé la pratique des notaires tendant à favoriser le gros client (la société de défiscalisation) sur les acquéreurs. Où était l’obligation de loyauté?

        L’accumulation de situations telles que celles décrites ci-dessus (et vous vous doutez que j’en ai de nombreuses autres) doit conduire à deux interrogations?
        L’intervention du notaire est-elle une garantie de loyauté de la transaction. Je réponds clairement non.
        Le régime de l’acte authentique est-il favorable au faible. Je réponds tout aussi clairement non.
        Je n’affirme pas qu’en avocat est, en soi, plus honnête qu’un notaire (ni moins). Je soutiens en revanche qu’un acte sous seing privé déséquilibré est plus facile à remettre en cause qu’un acte authentique présentant le même vice.

        • Unfortunately, the French Notaire is not always rdaeregd in high esteem within France and there have regularly been Judicial trials involving notaires within the French courts. One can easily research this just from a casual search of the internet and press articles. Particularly involving property vente-saisie tribunal procedures. As a foreigner, you can be particularly susceptible to any form of abuse or corruption and if that occurs, you will face a very lengthy and very costly (starting at around 30,000-40,000 euros) legal battle just to establish your rights, even when you are an innocent victim of something like a misale or title infringement, ancient debt lien, etc., You will not be able to access legal aid and will HAVE to take on a specialist, English language International Avocat, by law, even if you are fluent in French (which will be double typical avocat fees while your opponents, as french nationals, will have access to unlimited legal aid from the state. I myself went through this process and can confirm that property purchase in France is a risk. If you are caught within the legal process of a rogue notaire, you can come away losing everything within only a minimal compensation of few thousand euros and refund of notaires fees. The French legal system can be very harsh, very rigid, very uncompassionate to foreigners, in particular. Thankfully, there is an ex-notaire turned rights-champion within France who maintains a website and help group, he is helping to bring into the open some of the worst abuses, corruption and negligence of this profession’. So, do not take for granted that a Notaire is working to keep things fair and even in the sale of a property/land and maintaing all required paperwork to complete an impartial sale. There have been enough legal cases to show that this can be the opposite. And from there, you face a state-protected, monopoly-status organisation on who will also (as members of the state legal profession) likely be playing Golf or Boules at the weekend with the same Tribunal Judges determining your case.Anyway, not to be a scare munger BUT .. you should always ask to see the Notaires credentials and that they should volunteer information on previous negligence or civil law convictions against their name or firm’s name. Particularly within the Provence and CdA regions. Notaires can continue to practice even if they have a string of negligence and civil law suits against them. If you do not want to ask directly, you can contact the regional office for the Associe de Notaires de France who will reply to English or French Language requests and can be contacted through the Notaires de France website, telephone or post. You should always ask an independent lawyer, who has French avocat status, to check over the compromis de vente, before you attend the signing meeting on the day to transfer deed and exchange fees. Despite the propaganda placed on the Notaires de France website, claiming that members have professional indeminity insurance in the case of a fraud or negligence matter involving the Notaire, this is not the case in reality. You will be dealing with a private insurance firm (unconnected to the Notaire Association) whose number one objective will be to employ large teams of lawyers against you to minimise the compensation they have to settle, if anything at all. The process is ruthless and brutal, a tribunal will happily strip you of all your pocessions, equity, etc., with a state certified payoff of currently around 7500 euros and refund of Notaire fees, even if you purchased a 1M euros chateau, and sleep perfectly well at night.Do not take things for granted, check into the Notaire’s background, get an independent Avocat to review the Sales contract, insist the Notaire inserts a clause for full and unlimited compensation to be applied, on behalf of him, his firm and notaire Association, in the event of negligence or fraud matters latter proven on his behalf. There is not a standard Compromis de Vente format and he can draft or emit items as he chooses. This is how many foreigners are caught in the cross hairs of a system so open to abuse and ruthless by design.

  • cet échange entre « spécialistes » est jubilatoire, apprécié à sa juste mesure par l’emprunteur que je suis devenu malgré moi… et qui depuis bientôt 5 ans se « bat » dans le cadre d’un TGI de province contre une banque qui agite son acte authentique tel l’exorciste, sa croix …

    • Vous pouvez donc en orfèvre vous intéresser au respect des règles exigées pour qu’un acte bénéficie du régime de l’authenticité. Si une condition fait défaut (signature de l’ensemble des parties, procuration elle-même authentique…)l’acte dégénère en acte sous seing privé et vous recouvrez la possibilité de débattre.

Laisser un commentaire